Los cambios normativos fracasan ante la invasión de pisos turísticos

Según Inside Airbnb, la capital sigue acumulando más de 16.000 pisos turísticos. El 91% de ellos, además, sigue siendo ilegal. Los anuncios brutos de viviendas de uso turístico (VUT) en el municipio aumentaron un 17,7% en los tres últimos años, mientras que las viviendas con actividad comercial real en el último año crecieron un 15,5%.

Es evidente que las posibles mejoras normativas como el Plan Reside del Ayuntamiento de Madrid, la actualización de la Ley de Propiedad Horizontal, la creación del Registro Único de Arrendamientos, la modificación del Decreto 79/2014 de 10 de julio de la Comunidad de Madrid no han servido para frenar el fenómeno y mucho menos para recuperar parte del parque residencial perdido, algo esencial en el actual contexto de crisis de acceso a la vivienda. A nadie sorprende. De nada sirven las leyes si luego no se obliga a cumplirlas. De nada sirven si los pisos turísticos ilegales no se clausuran y se recuperan como viviendas de alquiler convencional.

Éstas son solo algunas de las conclusiones del informe El impacto de las VUT en la ciudad de Madrid, un documento que la FRAVM ha presentado el 16 de junio y que supone una actualización de un estudio anterior sobre el fenómeno, de julio de 2023. En la presentación han intervenido Quique Villalobos, responsable de Urbanismo y Vivienda de la federación y autor del informe, y dos afectadas por VUT de la Asociación Vecinal de Sol y Barrio de Las Letras.

Uno de los datos más significativos del documento proviene de los propios registros de control de la Administración local. El 94,45% de las VUT inspeccionadas en el marco del Plan de Inspección Urbanística municipal opera de forma ilegal al carecer de un título habilitante urbanístico exigible para ejercer la actividad comercial. El problema por tanto no es solo la existencia de VUT sino la persistencia de esta gigantesca oferta sumergida que durante años ha funcionado con total impunidad e insuficiente control administrativo.

Ante el endurecimiento normativo e institucional reciente, muchos propietarios están desplegando una estrategia de camuflaje. La FRAVM advierte de un preocupante desplazamiento de la oferta de pisos turísticos hacia las fórmulas formales del alquiler de temporada o por habitaciones. Las viviendas dejan de publicitarse formalmente como VUT pero continúan utilizándose para estancias breves, sucesivas y de alta rentabilidad. Cambia la cobertura jurídica formal del contrato, pero se mantiene intacto el efecto material: la extracción intensiva de renta y la imposibilidad de un alquiler estable. El informe de la FRAVM revela indicios de reconversión falsa, ya que estos alojamientos temporales mantienen los mismos precios vacacionales por noche, perfiles de turistas internacionales y gestores profesionales que su etapa previa como VUT. Por ello, ante esto, la FRAVM exige la aplicación estricta del principio de “primacía de la realidad” para investigar y perseguir penalmente este fraude de ley.

Hace tiempo que cayó el mito de la economía colaborativa entre particulares que era insignia de plataformas como Airbnb. En estos momentos un abrumador 75,2% de la oferta activa de VUT de la capital pertenece a multianfitriones que gestionan carteras con múltiples propiedades de forma simultánea. Además, la federación vecinal identifica un “núcleo duro” de 5.528 anuncios calificados como oferta intensiva residencial-profesionalizada que combinan actividad frecuente, vivienda entera, corta estancia y anfitrión con varios anuncios.

Las VUT se extienden más allá del centro

La media municipal suaviza una realidad dramática que se concentra con saña en el corazón de la capital, confirmando una estructura profundamente desigual. El Distrito Centro aglutina 7.128 anuncios activos de Airbnb (el 44,5% de toda la ciudad), de los cuales 5.732 son viviendas enteras. Esto supone una presión insostenible de 48,71 alojamientos turísticos por cada 1.000 habitantes, absorbiendo el 10,36% del parque total de viviendas principales del Distrito y el 40,57% de sus viviendas no principales.

Sin embargo, el fenómeno ya no es exclusivo del centro histórico: se consolida una expansión selectiva hacia el resto de la almendra central y barrios periféricos bien comunicados mediante las líneas 1, 3 y 5 de Metro o en el entorno aeroportuario, registrándose volúmenes significativos en distritos como Tetuán (1.031 anuncios), Salamanca (998) y Arganzuela (826).